GUÍA INMOBILIARIA · MALLORCA
Guía para comprar o vender una vivienda en Mallorca
Comprar o vender una vivienda en Mallorca implica mucho más que acordar un precio. Contratos, arras, impuestos, financiación, documentación, situación urbanística y particularidades de la isla pueden cambiar una operación por completo. Esta guía reúne los puntos que conviene revisar antes de comprometer dinero o firmar.
Comprar una vivienda en Mallorca: qué revisar antes de comprometerte
La visita a una propiedad sirve para decidir si te gusta; no basta para saber si la operación es segura. Antes de entregar una reserva o firmar arras conviene separar tres preguntas: qué compras, en qué situación jurídica y urbanística está y cuál será el coste total de adquirirla.
Comprobaciones mínimas antes de firmar
Nota simple actualizada para comprobar titulares, hipotecas, embargos, servidumbres y otras cargas inscritas.
Contrasta parcela, uso y superficies con escritura, Registro y realidad física. Las diferencias deben analizarse, no darse por irrelevantes.
Revisa recibos, deudas, cuotas ordinarias, derramas aprobadas y obras previstas en la comunidad.
Especialmente importante en fincas, viviendas reformadas, piscinas, anexos, terrazas cerradas o edificaciones antiguas.
Comprueba la documentación de ocupación o habitabilidad aplicable y que el uso real coincida con el autorizado.
La calificación energética debe figurar en la publicidad cuando la normativa lo exige y la documentación debe entregarse en la compraventa.
Orden práctico de una compra
- Definir presupuesto total y, si habrá hipoteca, conocer previamente la capacidad de financiación.
- Seleccionar zona y tipo de inmueble con referencias de precio razonables.
- Visitar y comparar propiedades.
- Revisar documentación esencial antes de comprometer cantidades relevantes.
- Negociar precio y condiciones: calendario, muebles, entrega de posesión, financiación y documentación pendiente.
- Firmar reserva o arras solo cuando el documento refleje con precisión lo pactado.
- Completar revisión jurídica, fiscal y financiera y formalizar la escritura pública.
Vender una vivienda en Mallorca: preparar bien la operación
Una venta suele empezar mal cuando se publica primero y se ordena la documentación después. Preparar el expediente antes de comercializar permite fijar mejor el precio, responder con rapidez al comprador y evitar que una incidencia aparezca cuando ya existe una oferta.
Antes de publicar
Confirma quién debe firmar y si existen hipotecas, embargos, usufructos, herencias pendientes u otras cargas.
Comprueba si escritura, Registro, Catastro y estado actual coinciden, especialmente tras reformas o ampliaciones.
Ten preparados certificados y recibos, y conoce si existen derramas u obras aprobadas.
La calificación energética debe figurar en la publicidad cuando la normativa lo exige.
Precio de salida: anunciar no es vender
Los portales muestran precios de oferta; las fuentes oficiales pueden reflejar operaciones o metodologías distintas. Utilizar varias referencias ayuda a evitar dos errores frecuentes: salir demasiado alto y quemar el anuncio durante meses, o aceptar un precio innecesariamente bajo por falta de contexto.
En Revista Digital separamos las fuentes en lugar de promediarlas. Puedes consultar el precio de la vivienda por municipio como referencia inicial, pero una valoración concreta debe considerar estado, microzona, vistas, orientación, parcela, ascensor, reforma, piscina y situación jurídica.
Fiscalidad y costes del vendedor
La venta puede generar una ganancia o pérdida patrimonial a efectos del IRPF o del IRNR, según la residencia fiscal del transmitente. También pueden existir otros costes, como la plusvalía municipal cuando proceda, cancelación registral de hipoteca, certificados, regularizaciones u honorarios pactados. Conviene calcular el neto esperado antes de fijar el precio mínimo aceptable.
Reserva, contrato privado y arras: no son lo mismo
En una compraventa inmobiliaria es habitual entregar una cantidad antes de la escritura, pero el nombre del documento no determina por sí solo sus efectos. Lo importante es qué obligaciones contiene, qué ocurre si una parte no cumple y en qué circunstancias puede recuperarse el dinero.
Arras penitenciales
El artículo 1454 del Código Civil contempla el supuesto clásico en el que, cuando se han pactado arras penitenciales, el comprador puede desistir perdiéndolas y el vendedor puede desistir devolviéndolas duplicadas. No toda cantidad entregada tiene automáticamente ese carácter; la redacción contractual es determinante.
Fuente revisada el 10/11/2026: Código Civil · BOE, art. 1454.
Qué debería quedar definido
- Identificación exacta del inmueble y de las partes.
- Precio total y cantidad entregada.
- Fecha límite para escritura.
- Situación de cargas y forma de cancelarlas.
- Entrega de posesión y bienes incluidos.
- Documentación que debe aportar el vendedor.
- Consecuencias de incumplimiento.
- Condición de financiación, si la compra depende de una hipoteca.
- Qué sucede si aparece una incidencia urbanística, registral o jurídica relevante.
Impuestos y gastos al comprar o vender en Mallorca
Información fiscal revisada el 10 de noviembre de 2026. La tributación depende de si la vivienda es nueva o usada, del valor, de las circunstancias del comprador y de la residencia fiscal del vendedor. Los beneficios fiscales tienen requisitos concretos y deben comprobarse antes de firmar.
ITP en Baleares
La tarifa general vigente es progresiva: 8 % hasta 400.000 €, 9 % sobre el tramo de 400.000,01 a 600.000 €, 10 % sobre el tramo de 600.000,01 a 1.000.000 €, 12 % sobre el tramo de 1.000.000,01 a 2.000.000 € y 13 % sobre el exceso de 2.000.000 €.
IVA + AJD
La primera entrega de vivienda por el promotor tributa generalmente por IVA al 10 %. En Baleares, el tipo general de AJD aplicable a documentos notariales sujetos es del 1,5 %, sin perjuicio de beneficios, bonificaciones o tipos reducidos cuando se cumplen sus requisitos.
Fuentes revisadas el 10/11/2026: ATIB · tipos de ITP, AEAT · IVA o ITP en la compra y ATIB · actualización de beneficios de vivienda de junio de 2026.
Gastos que el comprador debe presupuestar
- Impuesto correspondiente a la adquisición.
- Notaría y Registro de la Propiedad.
- Tasación y costes asociados a financiación, si existe hipoteca.
- Asesoramiento jurídico o técnico cuando sea necesario.
- Reformas inmediatas y costes de puesta al día detectados antes de comprar.
Fiscalidad del vendedor
La transmisión de un inmueble puede producir una ganancia o pérdida patrimonial calculada conforme a la normativa fiscal aplicable. Si el vendedor es residente, se integra en su tributación personal según corresponda; si es no residente, se aplica el régimen del IRNR.
Fuente: AEAT · transmisión de un inmueble.
Documentación que conviene tener preparada
Una operación fluida depende de que la documentación llegue antes de que aparezcan las dudas. La lista exacta varía según el inmueble, pero esta es una base útil.
Si compras
- Nota simple registral actualizada y título de propiedad del vendedor.
- Referencia y documentación catastral.
- Últimos recibos de IBI y, cuando corresponda, tasas municipales.
- Información de comunidad: cuotas, deudas, derramas y actas relevantes.
- Certificado energético y documentación de ocupación o habitabilidad aplicable.
- Licencias y antecedentes de obras cuando existan reformas, ampliaciones, piscinas o anexos.
- En suelo rústico, revisión específica de clasificación, edificaciones, segregaciones y situación urbanística.
Si vendes
Conviene reunir desde el principio escritura, datos registrales y catastrales, IBI, certificado de comunidad, certificado energético, documentación urbanística y de ocupación, y datos de la hipoteca si debe cancelarse. Cuando hay herencias, divorcios, usufructos o varios titulares, hay que confirmar además quién puede disponer del inmueble y qué trámites previos siguen pendientes.
Certificado energético
La normativa estatal exige incluir la información relativa a la calificación energética en la oferta, promoción y publicidad de venta o alquiler y, en una compraventa de un edificio existente, anexar al contrato una copia del certificado debidamente registrado y la etiqueta, salvo los supuestos legalmente exceptuados.
Normativa revisada el 10/11/2026: Real Decreto 390/2021 · BOE. El texto consolidado consultado incorpora la actualización publicada el 23/07/2025, con efectos posteriores previstos en la propia norma.
Hipoteca y financiación: decidir antes de reservar
Si la compra depende de financiación, la hipoteca no debería ser un trámite que se estudia al final. El presupuesto real debe partir de los ahorros disponibles, impuestos y gastos de compra, capacidad de endeudamiento y porcentaje que la entidad esté dispuesta a financiar.
Tres momentos distintos
- Preestudio: orienta sobre capacidad de compra antes de buscar activamente.
- Tasación y aprobación: la entidad analiza inmueble y solvencia; el precio pactado no obliga al banco a financiar ese mismo valor.
- Información precontractual: la Ley 5/2019 exige la entrega de la FEIN y demás documentación aplicable con la antelación legal correspondiente.
A fecha de revisión de esta guía, la Ley 5/2019 mantiene una antelación mínima de diez días naturales para la información precontractual prevista en sus artículos 10 y 14. El texto consolidado del BOE consultado fue actualizado por última vez el 7 de octubre de 2026.
Normativa revisada el 10/11/2026: Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario · BOE.
Comprar o vender en Mallorca siendo no residente
Mallorca tiene un mercado internacional relevante. La nacionalidad y la residencia fiscal no son lo mismo y pueden afectar a la operativa bancaria, identificación fiscal, representación y tributación.
Si compras
- Comprueba con antelación la identificación fiscal necesaria para formalizar la operación en España.
- Si la compra se financia, inicia el análisis bancario con margen; la documentación de ingresos y patrimonio extranjero puede requerir traducción o comprobaciones adicionales.
- Prepara la trazabilidad de fondos y la documentación que puedan exigir notaría, entidad financiera y normativa de prevención de blanqueo.
Si el vendedor es no residente
La Agencia Tributaria establece que el adquirente de un inmueble propiedad de un no residente debe retener e ingresar, con carácter general, el 3 % de la contraprestación acordada como pago a cuenta del impuesto del transmitente. El ingreso se realiza mediante el modelo 211.
Información revisada el 10/11/2026: AEAT · retención del adquirente de inmueble a no residente.
Particularidades de comprar vivienda, finca o casa en Mallorca
Aquí es donde una revisión genérica “de España” puede quedarse corta. En Mallorca hay que prestar especial atención a la situación urbanística, al suelo rústico, a las edificaciones antiguas, a reformas y anexos y, si la compra se plantea como inversión, al uso que legalmente podrá darse al inmueble.
Suelo rústico y edificaciones
En una finca rústica no basta con comprobar que la casa aparece en escritura o Catastro. Conviene revisar clasificación del suelo, antigüedad y situación de cada construcción, licencias, ampliaciones, piscinas, anexos, segregaciones y posibles afecciones sectoriales. Una valoración comercial no sustituye esta revisión técnica y urbanística.
Primera ocupación y habitabilidad
La Ley 7/2024 de las Illes Balears sustituyó la cédula de habitabilidad de primera ocupación por la licencia de ocupación o de primera utilización. La propia norma prevé que, transcurridos diez años desde el otorgamiento de esa licencia, se solicite la cédula de habitabilidad de renovación correspondiente. En inmuebles antiguos debe comprobarse qué documento resulta aplicable al caso concreto.
Normativa revisada el 10/11/2026: Ley 7/2024 · BOIB, art. 53 y Govern de les Illes Balears · información actualizada de vivienda.
Alquiler turístico: no lo des por supuesto
Comprar una vivienda no implica automáticamente poder comercializarla como estancia turística. La actividad está sujeta a normativa turística, aptitud de zona, requisitos de la vivienda y, según el caso, régimen de propiedad horizontal, plazas y títulos habilitantes. Si la rentabilidad prevista depende del alquiler turístico, esa posibilidad debe verificarse antes de comprar.
Referencia revisada el 10/11/2026: Consell de Mallorca · Turismo y normativa turística balear vigente.
Preguntas frecuentes sobre comprar y vender vivienda en Mallorca
¿Qué impuestos paga el comprador de una vivienda usada en Mallorca?
Con carácter general, la vivienda usada tributa por ITP. A fecha 10/11/2026, la tarifa general balear es progresiva entre el 8 % y el 13 %. Existen tipos reducidos y bonificaciones si se cumplen requisitos específicos.
¿Es obligatorio firmar arras para comprar?
No. Son frecuentes, pero no obligatorias. Si se firman, debe entenderse exactamente qué tipo de arras se pactan, qué ocurre ante incumplimiento y si la operación queda condicionada a financiación u otras comprobaciones.
¿Qué debo revisar al comprar una finca rústica en Mallorca?
Además de Registro y Catastro, revisa clasificación urbanística, licencias, situación de construcciones y anexos, piscinas, segregaciones y posibles afecciones. En este tipo de compra es especialmente recomendable una revisión técnica y urbanística previa.
¿Qué ocurre si el vendedor es no residente?
Con carácter general, el comprador debe retener el 3 % de la contraprestación correspondiente al transmitente no residente e ingresarlo mediante el modelo 211 como pago a cuenta de su IRNR.
¿Es obligatorio el certificado energético para vender?
La normativa exige incluir la calificación energética en la publicidad cuando resulte aplicable y entregar la documentación correspondiente en la compraventa, salvo las excepciones previstas por la norma.
Fuentes y fecha de revisión
Última revisión de esta guía: 10 de noviembre de 2026. Hemos contrastado los apartados jurídicos y fiscales con fuentes oficiales disponibles en esa fecha.
- ATIB · ITP y transmisiones onerosas de inmuebles.
- ATIB · actualización de límites de beneficios fiscales de vivienda, 25/06/2026.
- AEAT · IVA o ITP al comprar vivienda.
- BOE · Código Civil, art. 1454.
- BOE · Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, texto actualizado a 07/10/2026.
- BOE · Real Decreto 390/2021 de certificación energética.
- BOIB · Ley 7/2024, ocupación y habitabilidad.
- AEAT · retención del 3 % en transmisión por no residente.
Esta guía tiene finalidad informativa y no sustituye el estudio jurídico, fiscal, financiero o técnico de una operación concreta. La normativa puede cambiar después de la fecha de revisión indicada.